Trascrizione acquisti mortis causa

Uno dei compiti più difficili del Notaio è quello di verificare la correttezza e la continuità delle trascrizioni di un bene immobile. La trascrizione e’ la semplice registrazione del bene in appositi registri, affinche’ sia possibile individuare con certezza il proprietario ed altri elementi come ipoteche o vincoli. La situazione è ancora più complessa nel caso di beni di provenienza ereditaria, è possibile infatti che gli eredi non abbiano provveduto alla trascrizione di un acquisto mortis causa, ai sensi dell’art. 2648 c.c. Tale procedimento non può essere omesso, si tratta infatti di una procedura necessaria per garantire la completezza del sistema e la regolarità dei traffici.

Nel caso in cui il notaio sia chiamato a pubblicare testamenti olografi o pubblici, dovrà invitare i singoli eredi a definire la loro posizione e trascrivere le eventuali accettazioni. La rinuncia, invece, non verrà trascritta. Nel caso di accettazione con beneficio di inventario, si procede ad una doppia trascrizione: Una presso la Conservatoria del luogo dove si è aperta la successione, e una seconda nel luogo dove si trovano i beni caduti in successione. Nel caso in cui i due posti coincidano, sarà sufficiente una singola operazione.

Se non vi è testamento è possibile che l’erede abbia accettato l’eredità tacitamente: Cioè non abbia fatto alcun tipo di comunicazione e si sia, semplicemente, limitato a realizzare una serie di comportamenti che manifestano, chiaramente, la sua intenzione di beneficiare del bene medesimo. In questo caso non vi è nessuno che trascrive tale accettazione e vi sarà un buco cronologico delle trascrizioni. Quindi è possibile che l’erede, possa non risultare, dai registri immobiliari, proprietario del bene. Per questo motivo, qualora l’erede in un futuro, voglia realizzare un atto con il quale disporre di quel bene, ad esempio voglia venderlo, tale atto potrà essere utilizzato dal notaio stipulante come veicolo per poter procedere alla trascrizione dell’acquisto mortis causa. È possibile procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita sulla base di un atto posto in essere anche a distanza di dieci anni dall’apertura della successione, in quanto non è detto che, riguardo al soggetto, si sia verificata la trascrizione.

In ogni caso, trascorsi vent’anni dalla apertura della successione, l’acquirente potrebbe far valere la maturata usucapione, purché si siano verificate tutte le condizioni necessarie per renderlo possibile. Infatti, pur essendo in presenza, in questo caso, di una sentenza di accertamento di usucapione appositamente trascritta, si tratta di una trascrizione che svolge il ruolo di semplice pubblicità notizia, e dunque non sufficiente per adempiere agli obblighi

Dott. Marcello Cecchino

Donazione a causa di morte

Il diritto romano arcaico prevedeva una particolare forma di donazione chiamata “donazione a causa di morte”: si trattava di una donazione revocabile, destinata a produrre i suoi effetti solo alla morte del donante e prevista in particolari ipotesi di rischio come la partenza per una battaglia o un viaggio pericoloso.

Una simile figura sarebbe inconcepibile nel sistema giuridico attuale: l’art. 458 c.c. prevede, infatti, la nullità assoluta di qualunque forma di patto di tipo successorio a titolo puramente gratuito, perché il donante/testatore non potrebbe, eventualmente, revocare l’atto mortis causa e quindi verrebbe violato il principio di assoluta libertà testamentaria. Come se non bastasse lo schema della donazione di questo tipo, prevista dal diritto romano, presupponeva la facoltà di revocare l’atto, mentre la donazione concepita dal diritto italiano moderno, è in linea di massima irrevocabile, salvo le ipotesi concepite dagli artt. 800 ss.

Partendo da questi presupposti, ci si chiede se si possa considerare patto successorio e dunque nullo, anche l’ipotesi di donazione, i cui effetti sono posticipati ad un termine che corrisponde alla morte del donante, oppure la donazione condizionata al verificarsi dell’evento morte del donante. In queste due ipotesi, si ritrovano i caratteri tipici dei patti successori: cioè la disposizione dei beni per il tempo in cui avrà cessato di vivere il donante e l’irrevocabilità dell’atto.

La Suprema Corte, però, con sentenza n. 2619 del 1976 e successive pronunce, ammette la validità di tali fattispecie, poiché queste donazioni non sono da considerarsi mortis causa, ma donazioni tra vivi: il patto successorio che prevede la donazione mortis causa (considerato nullo dal diritto) garantirebbe al beneficiario solo un’aspettativa di fatto, in attesa della morte del testatore/donante; invece nelle donazioni qui considerate, il donatario acquista immediatamente l’aspettativa di diritto relativamente a quei beni, il che gli consente la realizzazione di atti conservativi.

È evidente la difficoltà al fine di stabilire se le parti intesero porre in essere una donazione inter vivos perfettamente valida oppure una attribuzione patrimoniale gratuita, contraria alla legge. L’unica soluzione proposta dalla dottrina è quella di procede all’analisi caso per caso, con l’obiettivo di identificare la presunta volontà delle parti, tenendo presente il principio previsto dall’art. 1367 c.c., secondo il quale nel dubbio, il negozio giuridico, deve essere interpretato in modo tale da produrre qualche effetto, anziché nessuno. Quindi, in linea di massima, si preferisce ritenere che le donazioni siano valide e quindi poste a condizione o a termine.

Dott. Marcello Cecchino

La regolamentazione della successione mortis causa delle farmacie

La circolazione mortis causa delle farmacie, essendo esse veicolo di un servizio pubblico quale è quello farmaceutico, seguono una disciplina particolare rispetto alla normale successione mortis causa dei beni.

In particolare, tale disciplina è regolamentata dalla legge 2 Aprile 1968 n. 475, e tutta la normativa è orientata alla continuità di detto servizio pubblico, il quale per sua natura non tollera interruzioni.

In primo luogo, è previsto che il soggetto titolare della farmacia non possa trasferirne la proprietà prima di tre anni dalla conseguita idoneità.

Dal punto di vista della successione, l’art. 12 di tale legge prevede che entro sei mesi dalla morte del de cuius titolare, gli eredi possono trasferire la proprietà in favore di un soggetto farmacista che sia iscritto all’albo oppure abbia quanto meno risultato idoneo ad un precedente concorso per farmacisti o abbia già ottenuto la titolarità della qualifica.

Da ciò si evince che il soggetto beneficiario della titolarità della farmacia debba necessariamente essere un farmacista; occorre però a questo punto chiedersi se anche un soggetto non farmacista possa beneficiare di una disposizione mortis causa in suo favore.

La risposta al quesito è stata oggetto di indagine anche della Corte di Cassazione, la quale con la sentenza n. 12346/2009 ha chiarito che “nel caso di successione a causa di morte, ove la comproprietà della azienda farmaceutica spetti a più coeredi, dei quali solo uno sia stato autorizzato all’esercizio del servizio farmaceutico, questo’ ultimo non acquista automaticamente la proprietà esclusiva dell’azienda, in assenza di divisione dell’asse ereditario”.

Ciò implica che anche un soggetto non titolare dei requisiti professionali prescritti dalla legge può essere beneficiario della azienda farmaceutica e della farmacia stessa, anche se l’esercizio provvisorio della farmacia dovrà essere effettuato sotto la responsabilità di un direttore.

Va però detto che è sempre necessario che il beneficiario ottenga la idoneità all’esercizio della farmacia entro sei mesi dalla dichiarazione di successione e pertanto il legato sarà sottoposto alla condizione sospensiva del conseguimento dell’idoneità da parte del legatario entro sei mesi dalla dichiarazione della successione.

Bisogna infine evidenziare come la farmacia, a detta della normativa in commento, sia un bene complesso, costituito dalla titolarità della farmacia medesima unitamente alla azienda commerciale ad essa connessa. Per tale motivo dunque sia la titolarità della farmacia che la azienda commerciale sottostante devono essere necessariamente compresi nel suddetto legato, a pena di invalidità del medesimo.

Dott. Sergio Briguglia