Cassazione 7 settembre 2018, n. 20888: un’occasione per ribadire le regole d’interpretazione del contratto alla luce della teoria della “causa concreta”.

I recenti approdi ermeneutici concernenti la nozione di causa del contratto quale insieme degli interessi individuali che ciascun contraente intende perseguire, oltre all’adesione ad una visione soggettivistica del rapporto contrattuale, hanno rivitalizzato il dibattito giurisprudenziale intorno alle regole di interpretazione di cui agli articolo 1362 e seguenti del Codice Civile.

L’esercizio dell’autonomia contrattuale sancita dall’articolo 1322 c.c., in virtù della quale è prevista la possibilità di concludere contratti diversi da quelli tipici, fatto salvo il rispetto del limite di meritevolezza degli interessi perseguiti, ha subito una significativa espansione in conseguenza dell’affermazione della teoria della “causa concreta”.

Tale dato, secondo quanto recentemente ribadito dai Giudici di legittimità, ha reso ancor più stringente e necessario il rispetto dell’articolo 1363 c.c. in sede di interpretazione del contratto, qualora quest’ultimo presenti caratteristiche tali da dover essere ricondotto alla categoria del contratto atipico o misto.

Sulla base di tale norma, infatti, “le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell’atto” e, secondo la lettura degli Ermellini, ciò imporrebbe di considerare le singole clausole del contratto in maniera concertata e non atomistica.

Il principio di diritto, già consolidato nella giurisprudenza di legittimità, è stato recentemente ribadito in una ordinanza della Sezione I della Corte di Cassazione, concernente l’interpretazione del contenuto di un contratto di leasing immobiliare stipulato tra due società, vertente in particolare l’esame di una espressione con la quale si condizionava l’efficacia del contratto al venir ad esistenza dell’immobile in questione.

Nel caso de quo, la Suprema Corte ribaltava la decisione del Giudice di merito, sulla base del fatto che quest’ultimo avrebbe limitato la propria analisi al mero senso letterale di una frase contenuta nella premessa del contratto, senza considerare l’intero contesto negoziale nel quale l’accordo era stato concluso.

È stato così ribadito il seguente principio: “Nell’interpretazione dei contratti, gli strumenti dell’interpretazione letterale e della individuazione del senso che emerge dal complesso dell’atto sono legati da un rapporto di necessità ed interdipendenza assumendo funzione fondamentale nell’ermeneutica negoziale, onde non è consentito di isolare frammenti letterali della clausola del testo, ma è necessario considerare il negozio nella sua complessità, raffrontare e coordinare tra loro parole e frasi, al fine di ricondurle ad armonica unità e concordanza, in particolare in presenza di un collegamento negoziale, essendo allora necessario ricostruire la concreta funzione economica dell’intera operazione negoziale”.

Gianlorenzo Franceschini

Il contratto preliminare

Nel mercato immobiliare il percorso che porta alla stipulazione di un contratto può richiedere anche un lungo periodo di tempo, poiché può essere necessario il compimento di alcune attività burocratiche. Per questo motivo, può essere utile per le parti, trovare un accordo preliminare in grado di obbligarli ad eseguire l’operazione, a fronte del pagamento del corrispettivo pattuito. Questa funzione viene svolta dal contratto preliminare, con il quale, appunto, le parti sono obbligate a stipulare un futuro contratto di compravendita relativamente al bene in oggetto.

Nel caso in cui una delle due parti non adempia agli obblighi previsti dal preliminare, la prima conseguenza prevista dalla legge è il diritto da parte del soggetto leso di ottenere il risarcimento dei danni che ne sono derivati. Inoltre, solo nel caso in cui il preliminare sia stato stipulato in forma scritta e in modo tale da indicare gli elementi essenziali del contratto definitivo, la parte lesa potrà chiedere all’autorità giudiziaria, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso oppure direttamente il trasferimento della proprietà del bene, fermo restando l’obbligo del pagamento del corrispettivo pattuito.

Inoltre, nel caso in cui le parti si siano rivolte ad un notaio per la stipulazione del preliminare di vendita, si produrrà in capo ad entrambi l’effetto prenotativo: il contratto preliminare verrà, infatti, trascritto nei pubblici registri immobiliari, quindi, nel caso in cui il venditore successivamente venda ad altri il bene oggetto del preliminare oppure costituisca in capo ad esso qualunque diritto che possa pregiudicare gli interessi del futuro acquirente, quest’ultimo sarà comunque tutelato, poiché ogni cosa gli sarà in opponibile.

Inoltre la trascrizione del negozio sarà importante nel caso di inadempimento da parte di uno dei due soggetti, poiché l’effetto prenotativo, garantisce in capo al venditore e all’acquirente un privilegio speciale relativamente alla vendita in oggetto.

Ciò significa che il promissario acquirente, oltre al risarcimento del danno subito, avrà diritto alla restituzione di tutto quanto pagato (ad esempio a titolo di acconto) al promissario venditore e potrà ottenere la vendita forzata dell’immobile e il diritto a soddisfare le sue ragioni creditorie sul ricavato, con preferenza rispetto a tutti gli altri creditori del promissario venditore.

Dott. Marcello Cecchino

IL DIRITTO DI ESCLUSIVA COME MEZZO DI TUTELA BILATERALE NEL CONTRATTO DI AGENZIA

In un’epoca in cui pubblicità, marketing e sales management in generale occupano un ruolo preminente nel commercio di beni e servizi (online e non) può essere utile definire l’ambito di applicazione del diritto di esclusiva, che viene così testualmente disciplinato dall’art. 1743 del Codice Civile: “Il preponente non può valersi contemporaneamente di più agenti nella stessa zona e per lo stesso ramo di attività, né l’agente può assumere l’incarico di trattare nella stessa zona e per lo stesso ramo gli affari di più imprese in concorrenza tra loro”.
Uno dei caratteri fondanti di tale figura contrattuale è quello della stabilità del rapporto, in forza del quale l’agente si impegna a promuovere per conto del preponente la conclusione dei contratti in una zona determinata e, qualora espressamente pattuito, di concludere anche dei contratti in nome del preponente. La ratio sottesa alla norma è duplice, infatti essa è posta a favore dell’agente per tutelarlo dalla possibile concorrenza di altri eventuali agenti operanti nella sua stessa zona ed a favore del preponente per garantirlo dalla possibile concorrenza di altre imprese che intendano affidarsi allo stesso agente. E’ questo il c.d. regime bilaterale di esclusiva, il quale, essendo posto a tutela di entrambi i contraenti, non costituisce norma imperativa, ma è liberamente derogabile da differenti accordi tra le parti.
E’ essenziale, ai fini della specificazione dell’obbligo posto a carico del preponente, nonché della valutazione delle eventuali violazioni contrattuali, che venga determinata una specifica zona per lo svolgimento dell’attività affidata all’agente. Naturalmente il concetto di zona si riferisce ad un determinato ambito geografico, territoriale, entro il quale l’affare deve essere andato a buon fine, ma non è in alcun modo dipendente dal luogo di provenienza o residenza dell’agente.
E’ da sottolineare, inoltre, come ai fini della nozione di concorrenza non è necessario che la produzione o commercializzazione sia riferita a prodotti esattamente identici da parte di più imprese, essendo all’uopo sufficiente che i beni od i servizi commercializzati siano destinati o comunque rivolti ad una clientela anche solo potenzialmente comune, di tal che l’una possa ricevere danno dall’ingresso o dall’espansione dell’altra sul mercato, cui entrambe si rivolgono o virtualmente si rivolgeranno.
Dopo aver definito la fattispecie ed averne fissato l’ambito di applicazione, si può passare ad esaminare le conseguenze delle eventuali violazioni contrattuali poste in essere da uno od entrambi i contraenti.
Poiché l’esclusiva esplica i propri effetti unicamente tra le parti, tale patto non è opponibile nei confronti dei terzi, siano essi clienti od altri agenti.
Ad esempio, se un agente conclude affari nella zona di competenza di altro agente, quest’ultimo non potrà esperire alcuna azione nei confronti del primo, bensì nei confronti del preponente, in quanto è il preponente obbligato a garantire l’esclusiva all’ agente con il quale ha stipulato il contratto per primo.
Qualora, invece, sia l’agente a violare il patto di esclusiva in danno del preponente, quest’ultimo potrà esperire gli ordinari rimedi previsti dalla legge in materia di inadempimento. Infine, da chiunque vengano posti in essere l’inadempimento contrattuale o la violazione, resta fermo che qualora siano particolarmente gravi, si potrà giungere anche alla risoluzione del contratto di agenzia.

Avv. Sofia Forciniti

Il contratto di convivenza

La legge n.76 del 20 maggio 2016, oltre ad introdurre nell’ordinamento la disciplina delle unioni civili, pone in essere norme di tutela delle convivenze di fatto, e in particolare prevede il cosiddetto contratto di convivenza. Si tratta di un accordo con il quale due soggetti conviventi di fatto, disciplinano i rapporti patrimoniali relativi alla loro vita comune. Possono determinare la contribuzione necessaria per garantire il loro sostentamento, oppure le modalità di scelta e di utilizzazione della casa adibita a residenza comune. Hanno anche la possibilità di determinare il regime patrimoniale applicabile (unione o separazione dei beni) esattamente identico a quello matrimoniale, relativamente agli acquisti fatti insieme o separatamente da entrambi, nel periodo successivo alla stipulazione del negozio medesimo.

Il contratto di convivenza può essere concluso da soggetti maggiorenni, di sesso diverso o dello stesso sesso, che non abbiano alcun tipo di rapporto di parentela, adozione e affinità e che siano uniti stabilmente da legami affettivi e di reciproca assistenza morale e materiale. Requisito fondamentale è la “stabile convivenza”, accertabile mediante apposita dichiarazione anagrafica di convivenza presso il Comune di residenza dei soggetti. Dichiarazione che rende i soggetti, a tutti gli effetti, destinatari della disciplina prevista per i conviventi di fatto.

Questa forma contrattuale non è obbligatoria, ma è una semplice facoltà. I soggetti, anche senza contratto, verranno considerati comunque una coppia di fatto, previa presentazione della dichiarazione di cui sopra, e quindi saranno destinatari della relativa disciplina. Ad esempio potranno assistere il convivente ricoverato in ospedale, partecipare all’impresa familiare e subentrare nel contratto di locazione in caso di morte. Il contratto serve solo per definire con certezza l’assetto economico e patrimoniale della famiglia.

Il contenuto del contratto può essere modificato in qualunque momento per volontà di entrambe le parti. Inoltre può essere sciolto per accordo delle parti, per recesso o morte di uno dei due conviventi o per futuro matrimonio, anche nell’ipotesi in cui uno dei due, si sposi con una terza persona, di fatto ponendo fine al rapporto affettivo con il convivente.

Il contratto di convivenza necessita di forma scritta per atto pubblico o per scrittura autenticata nelle firme. Il notaio svolge una funzione fondamentale di controllo di legalità e di verifica della conformità del suo contenuto alle norme imperative e di ordine pubblico, inoltre, rende effettivo il contratto attraverso la sua firma, lo custodisce e lo trasmette all’anagrafe del comune di residenza dei contraenti, affinché il negozio giuridico possa essere correttamente pubblicizzato e possa, dunque, produrre i suoi effetti non solo tra le parti, ma anche nei confronti dei soggetti terzi.

Dott. Marcello Cecchino