EFFETTI REALI ED EFFETTI OBBLIGATORI: UN PROBLEMA CIVILISTICO

L’accessione è un metodo di acquisto della proprietà a titolo originario che mette in pratica un antico principio: la proprietà di un bene considerato “principale” permette l’acquisto anche della proprietà di quei beni “dipendenti”, accessori a quello principale. Per rendere l’idea basti dire che tutto ciò che viene costruito su un fondo di proprietà del sig. Caio diventerà di sua proprietà, proprio in virtù del fatto che è stato costruito su un terreno del sig. Caio stesso.

Fino a qua si tratta di mere nozioni, ma una problematica interviene quando la costruzione che accede viene compiuta su un fondo in locazione.

Il bene costruito su un fondo in locazione resta in proprietà del conduttore-costruttore, oppure la proprietà passa in capo al locatore-proprietario del terreno?

Sul punto si è sollevato un forte dibattito tra dottrina e giurisprudenza. C’era chi sosteneva che il contratto di locazione fosse semplicemente un contratto a effetti obbligatori (infatti così recita l’art. 1571 c.c. in merito alla locazione: “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”). Da ciò ne conseguirebbe che non si costituirebbe nessun diritto reale in capo al conduttore, ergo, la locazione non sarebbe un titolo sufficiente a bloccare l’applicazione del principio di accessione. La conseguenza sarebbe che il conduttore-costruttore, anche durante la fase di efficacia del contratto di locazione, non acquisirebbe la proprietà del bene da sé costruito.

Un altro orientamento, maggioritario peraltro, ha elaborato la teoria per cui il titolo che vale ad escludere l’accessione (si tenga a mente l’art. 934 c.c.: “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge”) possa derivare anche da un contratto di locazione. Possibile che da un contratto a effetti obbligatori possano scaturire anche “inconsueti” effetti reali?

Certamente non si può dare una risposta positiva a tale domanda, tuttavia bisogna scontrarsi con la realtà dei fatti: dal contratto di locazione non nasce sicuramente un diritto di superficie, tuttavia ciò che è stato costruito dal conduttore su un fondo in locazione viene considerato alla stregua di un miglioramento (exart. 1592 c.c.), il quale può senz’altro essere rimosso dal conduttore, se questa operazione non arrechi un danno al terreno del locatore, ma considerando anche che il Legislatore ha preferito optare per la possibilità che il locatore possa conservare queste “migliorie” per sé, senza pagare il valore di realizzo al conduttore, bensì solamente un indennizzo per l’aver apportato un miglioramento al fondo locato. Tale preferenza, peraltro “forte” dato che il conduttore non può rifiutare l’offerta del locatore all’indennizzo, fa pensare che nelle idee del Legislatore l’intenzione fosse quella di preferire la proprietà dei beni in capo al proprietario del terreno dato in locazione, piuttosto che al mero costruttore di esse.

Tuttavia, sempre l’orientamento maggioritario, ha ritenuto che una via di fuga possa esserci per il conduttore: il contratto di locazione potrebbe, infatti, contenere un’apposita clausola che limiti la proprietà del locatore al solo terreno, non anche a ciò che su questo sia costruito dal conduttore, il quale resterebbe nella proprietà di quest’ultimo. Si badi, però, che non si tratta del sopracitato diritto di superficie (dal contratto di locazione derivano solo effetti obbligatori, non anche reali) e che nel momento, eventuale, della mancata venuta in esistenza (ad es. per carenza di legittimazione del locatore), dell’inefficacia (ad es. per scadenza del termine finale), o ancora dello scioglimento del contratto di locazione (ad es. per inadempimento o consensuale risoluzione del contratto) gli effetti dell’accessione si riespanderebbero a favore del locatore. Si produrrebbero gli effetti del brocardo latino resolvitur et ius accipientis.

In conclusione, il conduttore-costruttore non otterrebbe un definitivo diritto di proprietà sul bene e, se volesse trasferire tale suo diritto, gli converrebbe “trasformarlo” prima in un diritto reale, con tutti i vantaggi che ne derivano: in primis le regole sulla pubblicità immobiliare in caso di circolazione del bene.

Nulla vieterebbe, comunque, che il diritto del conduttore possa essere trasferito, ma certamente non molti accetterebbero di acquistare un diritto di proprietà fondato su un titolo di natura obbligatoria, il quale, nel momento di “fine vita” del contratto a effetti obbligatori (qua la locazione) si dissolverebbe, in favore del titolare del ben più consistente diritto di natura reale (in questo caso il diritto di proprietà del locatore).

 

Dott. Alberto Lanzetti

Accessione e comunione ordinaria: la parola alle Sezioni Unite.

Con sentenza 3873/2018, le SS.UU. della Suprema Corte si sono pronunciate in ordine all’operatività dell’accessione all’ipotesi di costruzione realizzata da alcuno dei comproprietari su suolo di proprietà comune.
Il percorso argomentativo tracciato dagli Ermellini prende avvio dalla disamina dell’art. 934 c.c., espressione del principio romanistico superficies solo cedit il cui fondamento è tradizionalmente rinvenuto, nella salvaguardia dell’interesse generale, al più razionale sfruttamento economico del suolo.

Precisata la qualificabilità dell’istituto de quo, in termini di unione stabile di una res con un’altra, ove l’acquisto della proprietà avviene ipso iure al momento dell’incorporazione stante la vis actrativa del diritto di proprietà della cosa principale su quella accessoria, le SS.UU. hanno ritenuto discostarsi dall’orientamento interpretativo prevalente, secondo cui, l’opera realizzata su suolo comune da alcuno dei comproprietari, in sfregio alla disposizione ex art. 1002 c.c., apparterrebbe al solo costruttore.

Ad avvalorare simile conclusione, l’impossibilità, per la disciplina della comunione, di derogare all’istituto dell’accessione attesa l’inconfigurabilità di un rapporto di genere tra i due istituti: invero, con la disciplina dettata in tema di comunione il legislatore ha inteso regolamentare unicamente i rapporti tra i comproprietari nell’uso e godimento della cosa comune. Di converso, la regola ex art. 934 c.c., troverebbe applicazione anche nell’ipotesi prospettata, tale da determinare l’acquisto, in proporzione delle rispettive quote, da parte di tutti i comproprietari, della costruzione realizzata da alcuno di essi, salva la sussistenza di un titolo contrario all’accessione (quale il diritto di superficie).
Quanto ai rapporti interni tra i comproprietari, è dato leggere l’applicabilità della disciplina in tema di cosa comune e innovazione: pertanto, nell’ipotesi di difetto di preventiva autorizzazione ovvero sofferto pregiudizio nel godimento della cosa comune da parte di alcuno dei comproprietari, questi sarebbe legittimato a esercitare le azioni possessorie nei confronti del costruttore nonché a chiedere la demolizione della costruzione distinguendosi a seconda che l’opera venga realizzata dal costruttore contro il divieto ovvero con il consenso degli altri comproprietari.

Mentre, nel primo caso, il comproprietario non costruttore sarebbe legittimato a chiedere il ripristino dello status quo ante, in quanto titolare di uno ius tollendi, diversamente, nel secondo, a tutela della buona fede e dell’affidamento del costruttore, ex art. 936 c.c., si precisa che il consenso alla costruzione può essere reso in qualsiasi forma in quanto non riguarda l’acquisto della proprietà sull’opera bensì diritti e doveri sulla stessa.

dott.ssa Iolanda Sannuti