Con il termine nuda propietà si intende una proprietà gravata da un diritto rele minore, ad esempio un usufrutto: si tratta di una divisione giuridica e fiscale del concetto di proprietà. Nel nostro ordinamento è possibile sia trasferire la nuda proprietà gravata da un diritto reale minore, sia costituire tale diritto in sede di trasferimento. La vendita del diritto di proprietà, con riserva di usufrutto o abitazione, è legata a fattori di carattere economico: il proprietario del bene, per ottenere reddito dal bene potrebbe, in questo modo, trasferire la nuda proprietà del bene in cambio di un corrispettivo in denaro, pur continuando ad abitarlo o comunque con un margine di utilizzo più ampio. E’ un sistema che potrebbe garantire al soggetto una serena vecchiaia.
Il potere dell’usufruttuario è molto ampio, anche perchè gravano su di lui gli oneri fiscali del suddetto immobile. Pe il nudo proprietario è un ottimo investimento: il prezzo di acquisto che sarà costretto a pagare per ottenere la nuda proprietà di quel bene sarà molto vantaggioso, in quanto si dovrà necessariamente tener conto del fatto che ciò che acquista è un diritto che non permette l’immediato utilizzo del bene, essendo questo, nel possesso dell’usufruttuario; senza dimenticare il fatto che, come detto, sarà esonerato dagli oneri fiscali relativamente a quel bene.
Da un punto di vista fiscale per calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà si tiene in considerazione una tabella che fissa i coefficienti rapportando il valore dell’usufrutto all’età dell’usufruttuario. Il prezzo di mercato, generalmente, è valutato su altri criteri.
I diritti di nudo proprietario e usufruttuario possono essere, da questi ultimi, rivenduti. Nel caso dell’usufruttuario, però, ci sono delle prolematiche: infatti, essendo un diritto vitalizio, verrà parametrato alla vita del primo usufruttuario e alla durata della medesima. Ne consegue che alla morte del primo usufruttuario il diritto cessa di esistere e il nudo proprietario diverrà proprietario totalmente del bene.
Dott. Marcello Cecchino
