Accessione e comunione ordinaria: la parola alle Sezioni Unite.

Con sentenza 3873/2018, le SS.UU. della Suprema Corte si sono pronunciate in ordine all’operatività dell’accessione all’ipotesi di costruzione realizzata da alcuno dei comproprietari su suolo di proprietà comune.
Il percorso argomentativo tracciato dagli Ermellini prende avvio dalla disamina dell’art. 934 c.c., espressione del principio romanistico superficies solo cedit il cui fondamento è tradizionalmente rinvenuto, nella salvaguardia dell’interesse generale, al più razionale sfruttamento economico del suolo.

Precisata la qualificabilità dell’istituto de quo, in termini di unione stabile di una res con un’altra, ove l’acquisto della proprietà avviene ipso iure al momento dell’incorporazione stante la vis actrativa del diritto di proprietà della cosa principale su quella accessoria, le SS.UU. hanno ritenuto discostarsi dall’orientamento interpretativo prevalente, secondo cui, l’opera realizzata su suolo comune da alcuno dei comproprietari, in sfregio alla disposizione ex art. 1002 c.c., apparterrebbe al solo costruttore.

Ad avvalorare simile conclusione, l’impossibilità, per la disciplina della comunione, di derogare all’istituto dell’accessione attesa l’inconfigurabilità di un rapporto di genere tra i due istituti: invero, con la disciplina dettata in tema di comunione il legislatore ha inteso regolamentare unicamente i rapporti tra i comproprietari nell’uso e godimento della cosa comune. Di converso, la regola ex art. 934 c.c., troverebbe applicazione anche nell’ipotesi prospettata, tale da determinare l’acquisto, in proporzione delle rispettive quote, da parte di tutti i comproprietari, della costruzione realizzata da alcuno di essi, salva la sussistenza di un titolo contrario all’accessione (quale il diritto di superficie).
Quanto ai rapporti interni tra i comproprietari, è dato leggere l’applicabilità della disciplina in tema di cosa comune e innovazione: pertanto, nell’ipotesi di difetto di preventiva autorizzazione ovvero sofferto pregiudizio nel godimento della cosa comune da parte di alcuno dei comproprietari, questi sarebbe legittimato a esercitare le azioni possessorie nei confronti del costruttore nonché a chiedere la demolizione della costruzione distinguendosi a seconda che l’opera venga realizzata dal costruttore contro il divieto ovvero con il consenso degli altri comproprietari.

Mentre, nel primo caso, il comproprietario non costruttore sarebbe legittimato a chiedere il ripristino dello status quo ante, in quanto titolare di uno ius tollendi, diversamente, nel secondo, a tutela della buona fede e dell’affidamento del costruttore, ex art. 936 c.c., si precisa che il consenso alla costruzione può essere reso in qualsiasi forma in quanto non riguarda l’acquisto della proprietà sull’opera bensì diritti e doveri sulla stessa.

dott.ssa Iolanda Sannuti

 

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