Usucapione senza sentenza e vendita a rischio e pericolo

Uno dei documenti più importanti che il Notaio richiede al venditore, prima di stipulare un atto di compravendita, è un atto di provenienza dell’immobile oggetto da vendere: si tratta di un documento che consente di verificare in che modo il venditore ha ottenuto la proprietà del bene e chi era il proprietario prima di lui. La prassi vuole che, mediante le trascrizioni nel registro immobiliare, il notaio abbia cura di verificare i vari trasferimenti e cambiamenti di proprietario che il bene ha avuto negli ultimi vent’anni, al fine di evitare dei vuoti e ricostruire cronologicamente la storia del bene.

Il periodo di analisi come detto è ventennale: non è un caso, si tratta infatti del numero di anni necessari affinchè possa, in teoria, concretizzarsi l’usucapione del bene. L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario: in base a questo istituto l’acquisto del bene avviene senza che vi sia il trasferimento del bene da una persona ad un’altra, ma semplicemente con il possesso del bene, da parte di colui che non ne è il proprietario, continuato, ininterrotto e non violento per un periodo che può variare in base al tipo di bene. Per i beni immobili si tratta, appunto, di vent’anni.

Il possesso inoltre, deve essere manifestato all’esterno con una manifestazione di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa, tali da mettere in evidenza una indiscussa e piena signoria di fatto sul bene da usucapire. Colui che ha maturato tutti i requisiti legalmente richiesti per perfezionare l’acquisto attraverso l’usucapione diventerà proprietario a prescindere dal fatto che vi sia o meno una pronuncia da parte del giudice di tipo dichiarativo che accerti tale situazione. Per il notaio questa è una problematica di non poco conto: senza una sentenza che dichiari con esattezza i termini dell’usucapione avvenuto, il pubblico ufficiale stipulante dovrebbe far affidamento solo sulle parole dei soggetti coinvolti e non sarebbe in possesso di un titolo di provenienza certo ed affidabile pienamente. Anche le Banche richiedono tale sentenza per concedere, ad esempio, un mutuo con ipoteca sul bene.

Dunque, nonostante la dottrina non lo ritenga fondamentale, appare opportuno far precedere la stipula di un atto di trasferimento di un bene usucapito, da una pronuncia dichiarativa in tal senso. Se manca questa pronuncia, il contratto potrà comunque essere stipulato: il notaio avrà l’obbligo di rendere edotte le parti, soprattutto il compratore, dei rischi di una simile operazione. Si configura, in tale ipotesi, una delle possibili fattispecie di contratto a rischio e pericolo dell’acquirente. I rischi per l’acquirente sono legati al fatto che il venditore fonda il suo diritto di proprietà sul bene su un usucapione incerto, e quindi ci sarà sempre il rischio che il legittimo proprietario possa farsi vivo ed esercitare evizione, cioè pretendere la restituzione del bene all’acquirente, che non avrà alcun tipo di tutela, vista la fattispecie di contratto particolarmente rischiosa. Se il notaio omette di fornire tali informazioni e stipula l’atto andrà incontro a responsabilità di tipo professionale e deontologico.

Dott. Marcello Cecchino

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