AFFITTO: LA RESTITUZIONE DELLE CHIAVI NON VALE COME DISDETTA ANTICIPATA

La legge n. 392 del 1978 sottrae all’autonomia privata la durata del contratto di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, prevedendo, di regola, che il rapporto debba protrarsi per almeno sei anni; viene poi stabilito un rinnovo tacito di sei anni in sei anni, salvo disdetta di ciascuna delle parti.

Le controparti devono dunque rispettare il termine minimo previsto dalla legge e, nella sfortunata ipotesi in cui nel corso del rapporto sorga nel conduttore la volontà di recedere, quest’ultimo non potrà farlo incondizionatamente. Lo scioglimento del contratto ante termine difatti, è possibile solo se il locatario dimostra la sussistenza di una causa a lui non imputabile e non prevedibile al momento della stipula (come il trasferimento lavorativo non richiesto dal lavoratore o comportamenti molesti da parte dei vicini). La sussistenza di tale giusta causa tuttavia non è di per sé sola idonea a liberare il conduttore: la comunicazione al locatore deve avvenire con un preavviso di sei mesi, durante i quali i canoni dovranno essere corrisposti, anche nell’ipotesi in cui l’inquilino lasci l’appartamento.

Ma cosa succede se il conduttore, una volta lasciato l’appartamento, riconsegna le chiavi dell’immobile al locatore, il quale le accetta? La condotta di accettazione è idonea a dimostrare la rinuncia al pagamento del corrispettivo per l’intero periodo del preavviso e a risolvere, dunque, il contratto per disdetta anticipata?

La mera condotta di accettazione non è sufficiente, poiché “in materia di locazione, la rinuncia al compenso per il periodo di preavviso non può desumersi dal mero silenzio del locatore (…) ma avrebbe dovuto risultare da dichiarazioni, atti o comportamenti inequivocabili in tal senso.” Cass. sent. n. 15769/2015; per giurisprudenza consolidata dunque, la rinuncia del locatore deve risultare da accordo scritto, essendo necessaria una liberatoria, e non essendo “comportamento inequivocabile” la mera accettazione delle chiavi.

Una recente sentenza della Suprema Corte (Cass. Sent. n. 6467/2017) inoltre, analizza la questione attinente all’accertamento in concreto se, la consegna o messa a disposizione delle chiavi, immetta effettivamente il locatore nella piena disponibilità dell’immobile; in tale circostanza, la mera ricezione delle chiavi da parte del locatore, nell’ipotesi in cui non consenta la reimmissione di quest’ultimo nel possesso del bene, non risulta apprezzabile come adempimento satisfattivo dell’obbligazione “ex contractu” avente ad oggetto la restituzione del bene posta a carico del conduttore ex art. 1590 c.c., e non sarà dunque idonea come disdetta, non liberando il conduttore dal rapporto.

Chiara Bellini

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