Il contratto preliminare

Nel mercato immobiliare il percorso che porta alla stipulazione di un contratto può richiedere anche un lungo periodo di tempo, poiché può essere necessario il compimento di alcune attività burocratiche. Per questo motivo, può essere utile per le parti, trovare un accordo preliminare in grado di obbligarli ad eseguire l’operazione, a fronte del pagamento del corrispettivo pattuito. Questa funzione viene svolta dal contratto preliminare, con il quale, appunto, le parti sono obbligate a stipulare un futuro contratto di compravendita relativamente al bene in oggetto.

Nel caso in cui una delle due parti non adempia agli obblighi previsti dal preliminare, la prima conseguenza prevista dalla legge è il diritto da parte del soggetto leso di ottenere il risarcimento dei danni che ne sono derivati. Inoltre, solo nel caso in cui il preliminare sia stato stipulato in forma scritta e in modo tale da indicare gli elementi essenziali del contratto definitivo, la parte lesa potrà chiedere all’autorità giudiziaria, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso oppure direttamente il trasferimento della proprietà del bene, fermo restando l’obbligo del pagamento del corrispettivo pattuito.

Inoltre, nel caso in cui le parti si siano rivolte ad un notaio per la stipulazione del preliminare di vendita, si produrrà in capo ad entrambi l’effetto prenotativo: il contratto preliminare verrà, infatti, trascritto nei pubblici registri immobiliari, quindi, nel caso in cui il venditore successivamente venda ad altri il bene oggetto del preliminare oppure costituisca in capo ad esso qualunque diritto che possa pregiudicare gli interessi del futuro acquirente, quest’ultimo sarà comunque tutelato, poiché ogni cosa gli sarà in opponibile.

Inoltre la trascrizione del negozio sarà importante nel caso di inadempimento da parte di uno dei due soggetti, poiché l’effetto prenotativo, garantisce in capo al venditore e all’acquirente un privilegio speciale relativamente alla vendita in oggetto.

Ciò significa che il promissario acquirente, oltre al risarcimento del danno subito, avrà diritto alla restituzione di tutto quanto pagato (ad esempio a titolo di acconto) al promissario venditore e potrà ottenere la vendita forzata dell’immobile e il diritto a soddisfare le sue ragioni creditorie sul ricavato, con preferenza rispetto a tutti gli altri creditori del promissario venditore.

Dott. Marcello Cecchino

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