Usufrutto e la suddivisione delle spese

Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio e, in base alle previsioni normative in materia di usufrutto, anche al pagamento degli oneri e delle spese condominiali, considerati una obbligazione a tutti gli effetti.

Attraverso l’usufrutto un soggetto (usufruttuario) ha la facoltà di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Relativamente alle spese da sostenere, l’articolo 1004 c.c. stabilisce che sono a carico dell’usufruttuario le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa. L’art. 1005 c.c. dispone, invece, che spettano al nudo proprietario le spese straordinarie, considerando come tali, quelle necessarie per garantire la stabilità della struttura dell’immobile, relativamente a travi, muri maestri, scale, muri di sostegno e altro. Chiude il 1006 c.c. che prevede la possibilità da parte dell’usufruttuario di far eseguire a proprie spese i lavori, che spetterebbero al proprietario, qualora quest’ultimo non intervenga o ne ritardi l’esecuzione senza valido motivo, potendone chiedere rimborso totale a usufrutto concluso.

Con sentenza i giudici di merito di Acquaviva delle Fonti avevano addossato le spese di riparazione straordinaria al nudo proprietario di un immobile concesso in usufrutto ad una donna, poiché si riteneva che si trattasse di spese non ricomprese tra quelle spettanti al soggetto che godeva del diritto di abitazione. La Suprema Corte di Cassazione nella sentenza n. 22703/15 ha accolto il ricorso presentato dal nudo proprietario, ritenendo errata la lettura della Corte di Appello. Infatti la Cassazione ha attenzionato la differenza tra “manutenzione” e “riparazione”, mettendo in evidenza che l’attività di riparazione straordinaria cioè il dover rimediare ad una alterazione del bene in conseguenza dell’uso o per cause naturali, spettante generalmente al nudo proprietario, si era resa necessaria a causa dell’inadempimento, da parte dell’usufruttuario, dei doveri di ordinaria manutenzione che avrebbero certamente impedito il verificarsi delle alterazioni sopra citate. Deve concludersi, in definitiva, che ciò che rileva, ai fini della distinzione tra interventi gravanti a carico dell’usufruttuario e del nudo proprietario, non è la maggiore o minore attualità del danno, ma l’essenza e la natura dell’opera da realizzare: essendo l’usufruttuario colui che utilizza e gode del bene, devono spettare a lui gli obblighi di manutenzione e conservazione del bene e le eventuali spese conseguenti ad una mancata conservazione di esso, al nudo proprietario spetteranno solo le spese di modifica strutturale o di destinazione del bene medesimo.

Dott. Marcello Cecchino

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