La nuova disciplina del deposito del prezzo presso un notaio

Tra le svariate novità introdotte dalla Legge sulla concorrenza del 4 Agosto 2017, n. 124 spicca senza dubbio la nuova normativa del “deposito del prezzo presso un Notaio”.

Tale legge modifica l’art. 1, comma 63, della L. 27 Dicembre 2013, n. 47, introducendo la possibilità per le parti contrattuali di un contratto di compravendita di depositare le somme dovute a titolo di prezzo presso un conto corrente appositamente aperto dal Notaio, in modo da consentire alle parti di “congelare” tali somme presso tale conto corrente, le quali saranno poi restituite dal Notaio alle parti soltanto ultimata la fase della trascrizione degli immobili oggetto della compravendita.

La ratio della introduzione della normativa è quella di consentire alla parte acquirente di versare le somme dovute all’alienante a titolo di prezzo presso un conto corrente aperto presso il Notaio, in attesa che il contratto sia reso opponibile ai terzi con la trascrizione nei registri immobiliari, in modo da essere tutelato da eventuali problemi che potrebbero verificarsi a seguito della conclusione del contratto, ma prima della trascrizione nei registri immobiliari.

A titolo esemplificativo, il deposito del prezzo presso un notaio garantirebbe l’acquirente per il caso in cui dovessero scoprirsi, dopo la conclusione del contratto, ipoteche giudiziali, pignoramenti, sequestri o altri pesi che potrebbero inficiare l’efficacia del contratto stesso, consentendogli in quei casi di richiedere la restituzione del prezzo al Notaio, invece di dovere agire per la restituzione del prezzo da parte del venditore, operazione molto più complicata.

Il notaio dovrà dunque aprire un conto corrente e destinarlo a ricevere tali importi. Tale conto corrente dovrà obbligatoriamente essere destinato a ricevere solo ed esclusivamente detti importi, e tali importi non potranno essere utilizzati dal notaio per fini differenti da quelli di adempimento delle imposte richieste dalla legge per gli atti di compravendita.

E’ poi di fondamentale importanza precisare che tali importi non finiscono nel patrimonio personale del notaio depositario, ma restano vincolati al solo deposito, il che significa che in caso di morte del notaio, quel denaro non cadrà in successione, che eventuali creditori del notaio non potranno aggredire quel conto, il quale rimarrà vincolato agli scopi sopra detti.

Inoltre, nel caso in cui il notaio fosse coniugato in regime di comunione legale dei beni, dette somme non cadrebbero in comunione, ma resterebbero sempre vincolate al conto corrente.

Il notaio che riceve tali somme nel conto corrente dedicato, non potrà rifiutarsi di trattenere tali somme fino a quando non avverrà la trascrizione del contratto presso i registri immobiliari, la quale avrà l’effetto di rendere opponibile ai terzi l’acquisto e darà certezza agli effetti giuridici di tale contratto. In quel momento, il notaio potrà svincolare quelle somme dal conto corrente ed il prezzo potrà pervenire al venditore.

Per quanto concerne poi gli effetti di tale normativa, la legge ha stabilito che essa avrà effetto retroattivo, il che significa che si applicherà anche ai contratti stipulati prima del 29 Agosto 2017, data in cui la normativa è entrata in vigore.

La introduzione di tale norma di legge, seppur di portata ampiamente innovativa e seppure tuteli in maniera molto consistente la parte acquirente di un contratto di compravendita, pare però aprire dei dubbi pratici sulle situazioni nelle quali il soggetto alienante intenda vendere un suo bene per poi acquistarne un altro con un successivo atto di compravendita, come spesso accade nella prassi.

In questi casi, infatti, si pone il problema che tali somme, essendo vincolate in deposito fino alla trascrizione del contratto, non sarebbero subito nella disponibilità del venditore, il quale dunque non potrebbe acquistare in breve tempo un altro bene con quel denaro che verrà svincolato soltanto al momento della trascrizione, potendosi dunque verificarsi il problema del rallentamento dei traffici giuridici.

Dott. Sergio Briguglia

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